공유물분할을 위한 형식적 경매

 

공유물 분할에 의한 형식적 경매란 담보권의 실행이나 강제집행을 위한 것이 아닌 다른 절차에 의한 경매를 말합니다. 국세기본법상의 경매나 상법에 규정된 각종의 경매 같은 걸 두고 하는 말입니다. 실체법상의 근거라기보다는 절차법상의 근거가 많은 경우입니다. 가령 회사의 청산절차에서 발생하는 경매절차같은 경우도 그렇습니다. 실질적경매에  대치되는 개념이라고 보시면 됩니다.     쉽게 설명하면 가족끼리 계속 싸우다가 법원의 조정에도 불구하고 합의가 되지 않아 판사가 ,,"그럼 집팔아서 현찰로 지분만큼 나눠가져라"  라고 판결하는 경우 인데   이경우 공유자 우선매수청구권도 인정되지 않습니다. 따라서 제3자가 낙찰받을수도 있고 공유자도 낙찰자의 한사람으로서 받을수가 있습니다.   그러나 주의하실 점은 형식적경매는 단순히 소유자의 이름만 바뀐다는 것이지요, 그러므로 압류등이 낙찰후 말소되는것이 아니고,낙찰자가 인수할수도 있다는 것입니다..   그러므로 입찰자는 위 사건에 대하여 경매계에 문의 하여 근저당 및 압류에 대하여 배당을 하는지 여부를 반드시 물어보아야 할것이며,만일 배당을 하지 않는다고 하면 채권금액만큼 떨어질때까지 유찰시킨후 입찰을 하여야 할 것이다.                 문제가 되는 것은 형식적 경매에 있어서는 집행력있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 등기 후에 가압류를 한 채권자 즉 일반채권자의 배당요구는 허용되지 않으며 민사집행법88조의 배당요구채권자 중 민법, 상법, 기타법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자의 배당요구에 관하여는 견해가 나뉘나 실무에서는 배당을 하지 않습니다. 따라서 부동산등기부등본상이나 부동산상의 권리는 소멸되지 않고 모두 인수됩니다.  일반적으로 법원경매 후 잔금을 납부하면 낙찰인은 부동산등기부등본상의 권리 즉 가압류, 담보권, 대항력없는 제반권리와 부동산상의 대항력 없는 권리 즉 주택임대차보호법상의 임차인 등의 권리는 소멸되는 것이 당연한 것이지만 형식적 경매에 있어서는 인수가 된다는 점에 유의 하셔야 합니다. 물론 낙찰자는 담보권이나 가압류등에 대한 등기를 말소하려면 변제를 하여야 합니다. 변제 후에는 담보권의 채무자나 가압류권의 채무자에게 대위권을 행사할 수 있지만 임차인의 경우 전 소유자에게 변제에 따른 구상금 청구가 허용되지 않으므로 주의를 요합니다. 또한 채무자가 무자력이라면 구상금 청구에 있어 매우 곤란해 질 수 있으므로 형식적 경매가 진행되는 경우 유의하셔야 합니다.