경매 낙찰 후 소유권이전등기

 

경매 낙찰 후 소유권이전등기 절차와 요령

 

 경매낙찰(매각) 후 소유권이전등기를 해야 합니다.

정확한 용어로는 소유권촉탁등기입니다. 

 등기소에 직접서류를 내는것이 아니라 법원의 촉탁으로

등기 업무가 이루어지기 에 신청등기가 아니라 촉탁등기라고 하지요.^^*

 

절차는 최고가매수인선정(낙찰)- 잔금지급- 소유권이전등기 촉탁 순으로 이루어 집니다.

 

소유권이전등기 촉탁의 서류는 아래와 같습니다.

 

1. 매각대금완납증명서 발급 - 법원경매계

2. 등록세 영수증 교부 - 관할 구청 - 은행에 납부하여 등록세 영수증 첨부

3. 말소 등록세 영수증 교부 - 관할 구청 - 은행에 납부하여 등록세 영수증 첨부

4. 말소목록

5. 부동산의 표시

6. 국민주택채권 매입필증 - 국민은행에서 매입함 (국민주택채권 매입기준에 따라 매입하면됨)

7. 소유권이전 촉탁 신청서 작성 - 법원에 비치되어 있음

8. 수입인지, 증지, 송달료, 등기우표(2회)분

9. 건축물대장, 토지대장, 부동산 등기부등본, 주민등록등본

위 서류를 작성하여 경매법원에 접수 하면 됩니다. 2주일쯤후 담당계에 찿아가 등기권리증 받아 오셔야 합니다.

 

위 서류들중 좀 더 부연설명 드리면 아래와 같지만, 법무사를 통하시는 것이 훨씬 기회비용을 줄일 수 있습니다. 잘 된다 해도 하루 온종일 돌아 다녀야 하고 보정나면 며칠 씩 생업을 못하게 됩니다.

 

1. 부동산의 표시

   부동산의 표시는 3가지가 명시됩니다.

 - 1동의 건물의 표시와 건물내역

 - 전유부분 건물의 표시

 - 대지권의 목적인 토지의 표시

   이렇게 3가지의 형식에 맞게 A4용지에 작성하시면 됩니다.

   흔히 경매정보업체들이나 대법원경매싸이트에 부동산의 표시가 첨부되어 있으니 프린트해서 사용하시면

   편리하게 사용하실 수 있습니다.

 

2. 매각대금완납증명원

   매각대금완납증명원은 낙찰받은 사람이 매각대금을 다 냈다라고 법원에서 증명을 해주는 서류입니다.

   잔금을 내기 위해서는 대금지급기한통지서와 매각대금을 가지고 법원담당계를 방문하여, 잔금내러 왔다고 

   하면, 잔금납부서 및 밥원보관금영수증(2부)을 줍니다. 법원내 은행에 가면 법원보관금청구서라는 서식에 

   사건번호와 인적사항 등을 기록하고 잔금을 납부하면 됩니다. 돈내시고 나면 법원보관금영수증2부를 줍니다.

 

   그 다음 법원접수처에 비치되어있는 매각대금완납증명서 서식을 2부 작성합니다. 부동산목록도 2부 준비합니다.

 

   수입인지 500원짜리를 구입해 2부중 1곳에만 붙입니다.

그리고 은행에서 받은 법원보관금영수증2부중 1개를 

   첨부하여 경매담당 접수계에 접수합니다.

 

 접수하면 도장찍어서 담당계에 가지고 가라고 합니다.

 담당계에 가서

   완납증명때문에 왔다고 서류주면 담당경매계장이 도장찍어 1부를 줍니다.

 

   이것이 매각대금완납증명원입니다.

 

 

3. 말소목록

   말소목록은 등기부등본에 기록된 말소할 물건들을 갑구 을구 구분하여 시간순으로 기록하면 됩니다.

   갑구 을구 구분없이 시간순으로 기록해도 무관 합니다.

   기록할때의 예시 입니다.

   갑구

   1. 2001년 02월 03일 등기접수 제 11111호 압류

   2. 2003년 10월 10일 등기접수 제 22222호 가압류

   을구

   1. 2001년 04월01일 등기접수 제33333호 근저당권

이 상

   이러한 형식으로 작성하시면 됩니다.

 

4. 국민주택채권

   이것은 국세청 사이트 들어가면  제1종 국민주택채권 매입기준이란 요율표가 있습니다. 구입한 주택의

   시가에 맞게 요율대로 구입하시면 됩니다. 구입해서 할인하면 큰돈 안 들어 갑니다.

   영수증 발부해 줍니다. 이것이 국민주택채권 매입필증 입니다.   

   참고- 그래도 모르시겠으면   등기소 가셔서 완납증명서 등기부등본 보여주고 국민주택채권 사야하는데 얼마를

   사야 되냐?고 물어보면 알려줍니다.

 

 

5. 등록세 통지서 발급

   물건지 관할구청에 가서 세무과 등록세과가 있습니다.

   매각대금완납증명서 보여주고 등록세 낼려고 한다라고 하시면 직원이 고지서 발부해 줍니다.

   이때, 등기부에 말소할 물건의 개수를 파악하여 말소 등록세도 같이 발부해 달라고 하면 몇건이냐고

   물어봅니다. 건수당 2,500원인가 그정도 합니다. 함께 발부 받으면 됩니다. 은행에 납부하고 영수증 필요합니다.

 

 

 

이제 서류 다 갖추었으면, 민사집행 경매 접수계에 소유권이전촉탁 접수하면 끝입니다.

이제 한 2주 기다렸다가 담당계에 전화하여 등기권리증 나왔냐고 물어보고 나왔다고 하면 찿아오시면 됩니다.

 

참고로요.^^*

 

1. 취득세는 낙찰가격의 2%, 등록세 및 교육세는 낙찰가격의 2.4%입니다.

최근에는 취득세와 등록세가 합해서 나옵니다.^^*

 

* 각 계산식

* 취득세, 교육세, 농특세의 계산

법정세율 : 4.6% (예시) 매각대금 100,000,000 취득세 (등록세분+취득세분) 매각대금 * 4% (등록세분 2%, 취득세분 2%) 취득세 4,000,000 교육세 등록세분 * 20% 교육세 400,000 농특세 취득세분 * 10% 농특세 200,000 합계 4,600,000 감면에 따른 적용 세율 (9억원 이하, 1주택 + 전용면적 85㎡초과) : 2.7% 취득세 (등록세분+취득세분) (매각대금 * 4%) * 1/2 (등록세분 1%, 취득세분 1%) 취득세 2,000,000 교육세 등록세분 * 20% 교육세 200,000 농특세 (취득세분 * 10%)+(등록세분/취득세분 감면액 * 20%) 농특세 500,000 합계 2,700,000 감면에 따른 세율 (9억원 이하, 1주택 + 전용면적 85㎡이하) : 2.2% 취득세 (등록세분+취득세분) (매각대금 * 4%) * 1/2 (등록세분 1%, 취득세분 1%) 취득세 2,000,000 교육세 등록세분 * 20% 교육세 200,000 농특세 비과세 농특세 비과세(0원) 합계 2,200,000 감면에 따른 세율 ( 9억원 이하, 1주택 해당없음 + 전용면적 85㎡이하) : 4.4% 취득세 (등록세분+취득세분) 매각대금 * 4% (등록세분 2%, 취득세분 2%) 취득세 4,000,000 교육세 등록세분 * 20% 교육세 400,000 농특세 비과세 농특세 비과세(0원) 합계 4,400,000

 

2. 낙찰로 인하여 말소되는 근저당권, 압류, 가압류 등 말소할 등기 1건마다 등록세 및 교육세 3,600원을 냅니다.

 

3. 국민주택채권은 낙찰금액이 아니라 당해 부동산의 시가표준액에 따라 주택법 시행령 별표 12의 부표에 정해진 금액을 매입해야 합니다. (주택법 시행령은 법제처 홈페이지에서 검색해 보십시요).

 

4. 낙찰대금 완납일로부터 60일 이내에 해당 법원에 촉탁신청하면 됩니다.

 

5. 취득세는 잔금납부일로부터 30일 이내에 납부해야 가산세가 안붙고, 등록세는 등기신청일까지 납부하면 됩니다.