대항력의 취득시점과 우선변제|

주임법 3조 1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다.

주민등록이임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록이 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정됩니다.

따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다(98다32939 , 99다59306).

 

판례를 살펴보면 갑(전차인)이 병 회사(임대인) 소유 임대아파트의 (임차인인) 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고 판시한 내용을 보겠습니다.

갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서,

이 경우 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도,

주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로(저당권설정지 알 수 있었기에) 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것입니다.

 

따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득합니다(2000다58026,58033). 이러한 이유로 소유권이전등기가 경료된 같은 날에 그 부동산에 저당권설정 합의를 했다고 하여도 전차인이 저당권자보다 우선변제권을 가지게 됩니다.

반면 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결에서는 주택 소유자(김)가 주민등록 전입신고를 마치고 거주하다가 주택을 매도함과 동시에 매수인(박)으로부터 다시 임차하여 계속 거주해 오던 중(즉 점유개정에 의한 인도) 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우,

제3자로서는 주택에 관하여 전 소유자(김)로부터 새로운 소유자(박) 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 전 소유자인 임차인(김)의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠으므로, 임차인의 주민등록은 주택에 관하여 새로운 소유자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 날에야 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 됩니다.

 

따라서 그 다음날부터 임차인으로 대항력을 갖는다는 것으로서, 이러한 효과는 소유권이전등기가 경료된 날에 동일 부동산에 저당권이 설정되었다면 임차인 보다 저당권자가 우선변제권이 인정됩니다. 그래서 위 판결(2000다58026,58033)과는 구분하여야 합니다.

 

 

 

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