상가건물에 있어 최우선변제권

상가건물에 있어 최우선변제권

(1) 경매신청등기 전에 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 마친 소액임차인은 전세 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 권리설정된 시간에 관계없이 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

(2) 소액보증금임차인이라면 확정일자가 없더라도 대항요건을 갖추면 당연히 일정액에 대해 최우선변제권이 생깁니다. 그러나 확정일자도 갖추었다면 나머지 잔액에 대해서도 배당의 순위를 보장받을 수 있습니다.

(3) 첫 매각기일이전의 배당요구종기까지 배당요구를 신청한 것이어야 한답니다.

소액임차인의 최우선변제권은 그 상가건물가액의 3분의 1의 범위 안에서( 주택임대차는 2분의 1)

보증금(차임의 환산보증금 합산)이 아래 금액이하인 경우에 한하여 일정액의 범위 내에서 다른 담보권자, 국세, 지방세보다 우선하여 인정됩니다(상임법 14조, 시행령 6조, 7조).

 

상가임차인이 전세인 경우 보증금액이,

- 월세인 경우에는‘보증금＋(월세× 100)’으로 계산한 보증금액이-

아래의 보증금액이내(최우선변제를 받을 임차인의 범위)이면 일정액을(최우선변제금액) 우선하여 변제받을 수 있습니다.

① 서울특별시 : 5,000만 원 이하 중 1,500만 원까지

②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4,500만 원 이하 중 1,350만 원까지

③ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3,000만 원 이하 중 900만 원까지

④ 그 밖의 지역 : 2,500만 원 이하 중 750만 원까지

<시행령 6조, 7조 개정 2010.7.21, 시행 2010.7.26.>

임차인의 보증금중 일정액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다(동시행령 2항).

 

하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다(동시행령 3항).

 

최우선변제액 = 건물가액⅓×	각 임차인의 최우선변제액
	전체 임차인의 최우선변제의 합

소액임차인의 최우선변제기준

소액임차인의 판단 시기는 근저당이 없는 경우는 입주 및 사업자등록일을 기준으로 하며,

근저당권이 있는 경우는 최초 근저당설정일을 기준으로 합니다.

 

 

 

법원경매의 메카

해우법무사합동사무소

02-573-8000

박법무사 010-6363-6936

김법무사 010-6495-2030

대한공경매사협회 경매전문가 과정 교수 및 공경매사 시험 출제위원, 경매 및 부동산 경력 12년