대항력의 존속

 

대항력의 존속

선순위저당권 설정 후에 대항력을 취득한 주택임차권이 존재하고 그 후에 설정된 후순위저당권의 실행으로 목적물을 경락 받은 자에 대한 임차인은 대항할 수 없습니다.

예컨대 甲은 부동산의 2번 근저당권자로서 그의 경매실행으로 이를 경락받아 취득하였답니다. 임차인 乙은 2번 근저당권자(甲) 보다는 앞서서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 되었으나 경락 부동산 위에는 乙이 대항력을 갖추기 이전에 1번 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다면 그 1번 근저당권도 위 경락으로 인하여 함께 소멸하게 됩니다. 따라서 임차인 乙은 임차권의 효력으로서 경락인(甲)에게 대항할 수 없게 됩니다. 물론 후순위 저당권이 설정된 것으로 보아 임차인은 배당에서 보증금을 배당받을 수 있을 것이라 판단됩니다.

판례에서도 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸되고, 한편 저당권의 경우는 경매인의 권리보다 먼저 등기한 것도 소멸하는 것이므로, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 해석함이 상당하다. 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주임법 3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다 할 것이다(89다카33043).

위의 내용과 구분하여 알아두어야 할 것이 있답니다. 즉 임차인이 대항력을 갖추고 살고 있었는데 임대인인 집주인이 집을 팔아서 새로운 주인과의 임대차관계가 유지되고 있는 상황에서 임차인이 직장을 이전하게 되어 이사 간 경우(주민등록을 옮긴 경우에도)에도 대항력행사 가능한가((임차보증금반환채무)에 대한 문제입니다.

주임법 3조 1항과 3항의 해석상 주택의 소유자가 바뀌었을 때 그 당시의 임차인이 새로운 소유자에게 임차인으로서 대항할 수 있으려면 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 그러나 주택 임차인이 새로운 소유자에게 그 지위를 대항할 수 있게 된 이상 그 뒤 대항요건이 상실되었다 해도 임차인은 그 양수인에 대하여 임차권의 효력(임대차보증금반환채권)을 주장할 수 있습니다. 이미 임차보증금반환의무를 부담하게 된 양수인과 임차인 사이에서는 대항요건의 유지가 필요치 않고, 그것이 임차인의 임대인에 대한 권리행사의 요건이 되는 것도 아니기 때문입니다.

대법원 판례를 살펴보자면, 주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다(93다36615)고 판시하고 있답니다.

 

 

 

 

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