주택의 인도

 

주택의 인도

주임법 3조 1항이 정한 대항요건은 임차인이 주택에 거주하면서 직접 점유하는 경우뿐 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있습니다.

주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 않은 경우라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는(그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다. 94다3155), 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주임법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것입니다(2005다64255).

그렇지만 임대인의 동의 없는 무단전대는 전차인이 대항력을 갖추었다 해도 전차인은 임대인의 주택명도청구에 대항할 수 없으며 임차인(전대인)에 대해서만 보증금반환청구가 가능합니다.

주임법 3조 1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다.

 

또한 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 됩니다. 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 됩니다(87다카2509).

동시이행항변권은

 

한마디로 통상 매매에서 ‘돈을 줘야 물건을 내어주지’로 표현할 수 있답니다. 민법 536조, 계약의 효력부분에서 규정하고 있답니다. 계약당사자가 서로 대가를 부담하는 계약(쌍무계약)에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기채무의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다.

서로 대가적 관계에 있는 계약에서 자기채무를 이행하지 않으면서 상대방에 대해서만 채무이행을 구하는 것은 불공평하기에 신의성실의 원칙에 맞는 결과를 가져오려는 취지로 민법에서 중요한 법 논리에 해당합니다.

경매와 관련해서는 전세권의 소멸과 동시이행(317조), 주택임대인의 담보책임(주임법 3조), 임대차의 종료와 보증금의 반환 등이 있습니다.

 

 

 

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대한공경매사협회 경매전문가 과정 교수 및 공경매사 시험 출제위원, 경매 및 부동산 경력 12년