주임법과 상임법의 비교

주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 비교

상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 입법취지를 비롯해 형식과 내용, 요건, 효력면 등에서 아주 유사합니다.

양자의 차이점을 인지하는 것은 임대차에 대한 분석에서 중요하다 여겨집니다.

먼저

1) 적용범위 : 주택임대차는 미등기· 불법건물이라도 주거용 건물이면 보증금 액수 불문하고 적용되나, 상가건물임대차는 일정한 보증금 한도 내에서만 적용됨. 상가건물임대차의 경우 주택임대차와 달리 자연인을 물론 법인도 보호됨.

2) 건물의 용도 : 주택임대차는 공부상 용도에 관계없이 주거용으로 사용하면 되지만, 상가건물임대차는 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에 한해서 적용됨.

3) 공시방법 : 주택임대차는 주민등록이 공시방법이 되지만, 상가건물임대차는 사업자등록이 필요함.

4) 임대차 기간 : 주택임대차는 최단기간이 2년이나, 상가건물임대차는 1년에서 최장5년임.

5) 소액임차인 최우선변제 범위 : 주택임대차는 주택가액의 2분의 1이나 상가건물임대차는 건물가액의 3분의 1을 한도로 함.

6) 보증금액 범위 : 주택임차인은 임차보증금의 상한에 제한이 없지만 상가건물의 경우에는 상한의 제한이 있어 대통령이 정하는 금액이하만 보호 대상됨(2조 1항 단서, 시행령 2조 1항).

보증금 외 차임이 있는 경우 주택임대차에서는 적용하지 않지만, 상가건물임대차에서는 차임에 100을 곱한 금액에 보증금액을 합산하여 그 금액으로 적용대상 여부를 판단함.

★ 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100

예를 들어보면 보증금 1억에 월세90만원인 경우에

환산보증금은 1억9,000만원이 됩니다.

따라서 서울시나 과밀억제권역에서는 적용대상이 되지만

광역시 기타지역에서는 상가임대차보호법이 적용되지 않습니다.

구 분	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용범위	주거용 건물 무허가․미등기 건물도 적용	상가건물(주된부분이 영업용) 세법에 의한 사업자등록 대상이 되는 건물
보호대상	자연인(법인 포함되지 않음)	자연인, 법인
대 항 력	주택임대차계약체결 주택의인도＋주민등록(전입신 고)	임대차계약체결 건물의 인도＋사업자등록신청
우선변제권	주택임대차계약, 인도, 주민등록, 확정일자인(법원,등기소,공증사무소,동사무소)	임대차계약, 건물인도, 사업자등록신청, 확정일자인(관할 세무서장)
최우선변제권	주택임대차, 인도, 주민등록, 보증금이 소액	임대차 계약, 건물인도, 사업자등록신청, 보증금이 소액
최우선변제 한도	대지, 건물가액의 ½범위 내	대지, 건물가액의⅓범위 내
임대료 인상	약정차임의 연5％초과 제한	약정차임의 12％ 초과 제한
월차임 전환시 산정율의 제한	14％	15％
임대차 기간	최소기간 2년	최소기간 1년, 최장5년간 보장
경매신청	확정판결 후 경매신청 시 물건인도를 하지 않아도 가능	확정판결 후 경매신청 시 물건인도를 하지 않아도 가능(배당 시는 물건인도).