안녕하세요?
오늘은 주일로서 아침일찍부터 제 사무실에서 똑똑한 스터디원들과 스터디를 하고 한강에 자전거라이딩도 하고 여러 상담(임차보증금가압류, 대여금소송, 강제집행, 주식리딩사기환불)을 해 드렸는데 이중에서 임차보증금가압류는 사건을 의뢰하셨습니다.
얼마전에 임차보증금가압류에 대해서 자세히 포스팅도 하고 유트브에 올렸는데 오늘은 손님들이 자주 질문하시는 임차보증금가압류 후 집주인이 변경되었을 때 누구에게 돈 받을지에 대해서 법리적으로 검토해 보겠습니다.
자세한 것은 제 네이버블로그(김철중법무사행정사)와 유트브(서초동법무사 김철중TV)를 참조하세요.
요지 : 임차보증금채권 가압류 후 건물주가 바뀌었는데 누구에게 받아야 하나요?
내용 : 저는 빌려간 돈을 갚지 않는 채무자 乙 에게 주택임대차보증금반환채권에 대한 가압류를 하고 이 가압류결정문은 동 임대주택의 소유자인 제3채무자 甲 에게 송달되었습니다. 이후 甲 은 동 주택을 丙 에게 매도하였고 丙은 임대차기간이 종료되자 乙 에게 위 임대차보증금을 반환하였습니다. 그렇다면 乙에 대한 대여금반환청구의 본안소송에서 승소판결을 받은 저는 과연 甲과 丙 중 누구를 상대로 하여 채권압류 및 추심명령을 받아야 하는지 궁금합니다.
● 분석
요지 : 새로운 건물주를 상대로만 채권 가압류의 효력을 주장할 수 있으며 전 소유주에게는 불가능합니다.
내용 : 1) 일반적으로 우리 민법상의 부동산임대차시에는 부동산의 소유권이 바뀌는 경우에도 임대인의 지위가 당연히 승계되지는 않음이 원칙입니다. 따라서 이러한 민법상의 일반적인 임대차규정이 적용된다면 귀하께서는 甲을 상대로 하여 채권압류 및 추심을 받으면 그만일 것입니다.
하지만, 민법의 특별법이라 할 수 있는 [주택임대차보호법]에 이에 관한 특별한 규정을 두고 있어 그 적용여부에 따라 그 결론이 달라질 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. 즉, 주택임대차보호법 제3조 제3항에는 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’ 라고 규정하고 있는바 그 의미를 풀어쓰면 주택의 임차인이 대항력을 갖춤으로써 주택임대차보호법이 적용되는 경우 매매 등의 원인으로 주택의 소유권이 바뀌게 되면 새로운 소유자가 임대인의 지위 또는 승계한다는 것입니다. 따라서 乙이 대항력 즉, 전입신고를 필하였다면 임대차보증금반환채무는 丙이 승계하게 됩니다.
2) 그리고 이미 진행한 甲을 제3채무자로 한 임대차보증금가압류의 효력까지 丙에게 승계되어야만 비로소 丙에 대한 채권의 압류 및 추심이 가능해지게 되는데 그 승계여부에 대한 찬반의견이 갈리다가 이를 인정하는 대법원 판결(2011다49523 전원합의체 판결)이 선고됨으로써 비로소 논란이 일단락되었습니다. 따라서 이상의 주택임대차보호법 및 대법원판례에 비추어 답변을 드리자면 귀하께서는 새로운 건물주인 丙을 상대로 해서만 채권압류 및 추심이 가능할 것이며, 甲에 대해서는 어떠한 권리행사도 불가능할 것으로 사료됩니다.
위 대법원 판례의 논지에 의할 때 본 사례와 같이 임대차 보증금이 가압류된 사실을 모르고 주택을 매수한 양수인의 입장에서는 전혀 예상치 못한 선의의 피해를 볼 수 있어 세심한 주의가 요구됩니다.
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