‘토지 별도 등기 있음’이란 경고문

경매에 참여할 때 참고하는 경매정보에 보면 ‘토지 별도 등기 있음’이란 경고문 이 자주 나온다.이 경우 일반인들은 대부분 응찰을 꺼린다.

계속 유찰돼는경우도 많아서 비교적최저입찰가격이 낮다.토지 부분에 설정된 근저당을 떠안게 돼 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.그러나 이런 물건을 잘만 고르면 높은 수익을 올릴 수 있다.

회사원 한00모는 이런 경매물건에 도전해 짭짤한 이익을 남겼다.한씨가 관심을 가진 상품은 연립·다가구주택.그동안 다가구주택으로 임대사업을 해온 터라 익숙한 상품에 투자하는 것이 낫다고 생각했다.

경매정보지에서 마땅한 물건을 찾던 한씨는 방배동의 한 빌라를 발견했다.1 년 전에 준공한 4층짜리 건물로 한 가구당 한 대씩의 주차시설을 갖춰 나무랄 데가 없는 주택이었다.

그러나‘토지 별도등기 있음’이란 경고문이 있었고 2번이나 유찰이 되어 있었다.

한씨는 구체적인 권리분석에 들어갔다.등기부등본을 살펴보니 건물에만 은행저당 및 가압류가 설정됐고 토지에는 설정된 채권이 전혀 없었다. 경매전문 컨설턴트와 상담한 결과 토지지분을 매입할 수 있다는 사실을 알았다.

한씨는 수소문을 해서 땅 주인을 찾아갔고 ‘경매시장에서 그 빌라를 사게 되면 건물지분만큼 토지 지분을 팔겠다’는 확인서를 받아냈다.

한씨는 결국 이 빌라의 주인이 됐고 이어 토지지분을 사들였다.임대 수요가 많은 곳이라 곧바 로 세를 놓을 수 있었고 짭짤한 투자수익을 올릴수 있었다. 

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다.

토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록에 표시 되어야 하므로 참고하면 된다.

우리나라 부동산은 토지와 건물등기부등본이 구분하여 별도로 각각 등기하지만 공동주택(집합건물)은 토지와 건물의 등기가 일체로 구성되어 있다. 즉 각 세대마다 지분이 있는 이를 대지권이라 한다. 따라서 건물과 대지권을 분리해서 매매를 할 수 없다. 항상 대지권은 건물과 같이 다닌다고 생각하면 된다. 이러한 공동주택에 토지별도등기가 되어 있다면 공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정하여 대출을 받아 사용하고 그 대출금을 변제하지 못한 것이 대부분이고, 아니면 근저당이 설정된 토지위에 건물만을 신축하여 분양 했을 경우도 있다고 보아야하며, 이러한 것은 권리행사 하는데 제약이 크다