임대차계약갱신청구권과 부당거절 손해배상청구 채무불이행자명부등재 사유서 지급명령 이의신청 및 답변서 주식리딩사기 이중호적 나이정정 고소장 소장 강제집행 가수금출자전환 서초동..

안녕하세요?

 

오늘은 채권압류, 지급명령 이의신청 및 답변서, 채무불이행자명부등재 사유서, 임대차계약갱신청구 부당거절에 대한 손해배상소송 등을 수임 및 처리하고 여러 상담(주식리딩사기, 이중호적, 나이정정, 고소장, 소장, 강제집행, 가수금출자전환)을 해 드렸습니다.

 

오늘은 임대차계약갱신청구권과 부당거절에 대한 손해배상소송 등에 대해 알아보겠습니다.

 

자세한 것은 제 네이버블로그(김철중법무사행정사)와 유트브(서초동법무사 김철중TV)를 참조하세요.

 

​최근 집주인 실거주 규정을 악용하여 임대차계약갱신권을 부당거절하는 사례들을 소개해드리다보니 많이 문의하시는 부분에 대해서 알려드리려고 합니다.

바로 집주인이 임대차기간 만료 전 집 매매를 이유로 집을 비워달라고 하는 경우 어떻게 해야하는지에 대해 설명드리겠습니다.

 

결론적으로는 집주인이 매매를 이유로 임대차계약갱신을 거절하더라도 주택임대차보호법상 1차에 한하여 임대차계약갱신을 청구를 할 수 있습니다.

 

집주인이 주택매매를 이유로 계약갱신을 거절하는 것은 갱신청구권에 대항할 수 있는 사유가 될 수가 없기 때문에 이런 경우 임차인은 임대인에게 똑같이 임대차계약갱신청구권을 행사하여 1차에 한해 2년간 연장할 수 있습니다.

 

주택이 실제로 매매가 되더라도 매매를 한 매수인은 전 임대인의 지위를 그대로 승계하기에

전 임대인과 임차인 사이에 계약관계 또한 포괄적으로 승계하게 됩니다.

 

즉 주택임대차보호법상 임대차계약에 따른 법률관계가 그대로 유지되어 임대차계약갱신청구권은 그대로 존재합니다.

 

집이 실제로 팔리고, 집을 매수한 사람이 실거주 목적으로 들어오겠다고 하면 갱신청구가 인정되지 않습니다.

 

하지만 이 경우도 집을 산 매수인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절할 수 있는 기한은 임대차 기간이 종료되기 2달 전까지 갱신을 거절하여야 합니다.

 

따라서 임대차 기간이 1개월 정도 남은 시점에서 집이 팔리고 집을 산 매수인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절하더라도 이는 갱신거절의 기간이 지난 후의 거절이기 때문에 임차인은 갱신을 주장할 수 있습니다

 

현행법상 임대차계약갱신의 거절기간은 임대차종료 2개월 전까지 할 수 있기 때문입니다.

 

최근 아파트, 주택, 빌라, 기타 주거목적 건물에 대하여 임대차계약을 규율하고 있는 주택임대차보호법에서는 임차인에게 1회에 한하여 임대차계약갱신청구권을 인정하고 있고, 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 실거주가 목적인 경우 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다.

 

그런데 아파트 등 주택가격이 상승하면서 전세가격도 동반상승하는 상황에서 임대인들이 보증금 또는 월차임을 더 많이 받기 위해 사실은 실거주목적이 아님에도 세입자에게는 실거주를 목적으로 임대차계약갱신청구를 거절하고, 신규 세입자와 새로운 전세계약을 체결하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

 

심지어 임대인은 기존 세입자에게 자신이 실거주한다는 사실을 증명이라도 하듯 전입신고까지 해두는 상황도 있고, 전입신고 후 단기간내 전출신고, 또는 전입은 되어있으나 전출이 없는 경우 등 다양합니다.

 

​어느 경우이든 임대인이 실제 이사를 와서 실거주를 하지 않았음에도 세입자에게는 실거주를 목적이라며 갱신을 거절한 경우라면 이는 부당한 갱신거절에 해당하고, 주택임대차보호법에서는 임대인의 이런 부당한 갱신거절을 예정해서 세입자에게 손해배상청구권을 인정하고 있습니다.

 

이러한 임대차계약갱신 부당거절의 주인공이 내가 된다면... 부당거절에 대한 손해배상청구는 물론 혼자서도 진행할 수 있으나 처음해보는 증거수집이나 대처방법, 손해액의 계산 등 여러 가지 어려운 문제가 있을 수 있습니다.​

 

저는 임대차부당갱신거절에 대한 손해배상청구 소송 이외에도 소송외적으로 내용증명 등 적절한 방법으로 구제를 해 드리며 부득이한 경우 재판상 청구까지 도와드리고 있습니다.

 

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