공유물분할에 의한 형식적 경매 투자

1.공유물분할 청구로 인한경매는 공유자 우선매수청권이 인정 되지 않습니다.

  통상 공유물분할에 의한 형식적 경매로 표현 합니다   

  공유지분경매 즉 지분경매는 공유자 우선매수청구권이 인정 됩니다.

 

2. 경매는 실제경매 ( 강제,임의경매 )와 형식적경매가 있습니다.  형식적 경매는 광의의 형식적 경매와 협의의 형식적 경매로 세분 됩니다.  공유물분할청구로인한 경매는 통상 협의의 형식적 경매라고 합니다.

   

    공유물분할이 협의가 안되어 공유물 분할청구소송에 이르게 되면 법원에서 직권분할하거나 공유자 당사자 협의조정을 통해 진행 합니다만  현물로 분할할 수 없거나 공유물 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

    즉 경매를 통하여( 법원)현금으로 공유자에게 공유지분의 비율대로 지급 하겠다는 말입니다.

 

3. 이러한 경매는 신청인 ( 원고, 피고 다 가능 합니다 )이 실제적인 청구권만 행사 하는것이 아니고 오로지 가액분할만 하는것 입니다  따라서 채무자가 존재 하지 않습니다.

    이때 공유자는 일반 입찰로 참가가 가능 합니다.

 

   마지막으로 임의경매가 붙은것은 관련법규상 형식적 경매는 임의경매 규정의 예에 따른다고 되어 있습니다 다시말해 준용과 달리 규정의 예는 전적으로 적용된다는것이 아니라 사정이나 경매 사안, 성격에 따라 변동 됩니다.

 

4. 이러한 경매는 이외로 수익성이 좋은것도 있으며 제반 소유권이외 권리가 없는것이 많습니다. 

 

5. 경매의 종류

1). 실질적인 경매

    실질적인 경매는 임의 경매와 강제 경매를 말합니다.

    저당권이나 근저당권 등 담보권의 실행을 위한 임의 경매이고,

    강제경매는 판결, 조서 등의 집행권원에 의해서 경매를 신청하는 것입니다.

2). 광의의 형식적 경매

   형식적 경매는 민법, 상법, 기타 법률의 규정에 의해서 재산의 보관, 정리, 가격 보존 등의 목적으로 행해지는 경매를 말합니다.

   광의의 형식적 경매는 협의의 경매에 유치권에 의한 경매까지 포함해서 광의의 형식적 경매라고 합니다.

   유치권은 우선 변제는 받을 수가 없는 권리 입니다. 그런데 임의 경매 신청 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있도록 해서 형식적으로 경매는 진행되는 것이 형식적 경매라고 합니다.

   실질적인 경매에서는 저당권, 근저당, 가압류 등은 모두 말소되지만

   유치권에 의한 형식적인 경매는 근저당, 저당권, 가압류 등은 말소되지 않고 낙찰 금액을 유치권자에게 모두 배당을 하고 경매 절차를 종결합니다.

3). 협의의 형식적인 경매

    협의의 형식적 경매에는 공유물 분할을 위한 경매, 자조 매각, 청산을 위한 경매를 말합니다.

    공유물 분할은 공유물을 그 가치에 의하여 분할하기 위하여 현금화하는 것을 목적으로 하는 경매로 민법(제269조 2항) 상 '현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

    자조 매각은 특정물의 인도 의무를 부담하는 자가 그 인도 의무를 벗어나기 위해 물건을 금전으로 현금화하는 것을 목적으로 경매를 신청하는 경우입니다.

   청산을 위한 경매는어떤 범위의 재산을 한도로 하여 각 채권자에 대해 채권액의 비율에 따라 일괄해 변제하기 위해 청산을 목적으로 당해 재산을 현금화 하는 것을 말합니다.