토지별도 등기

토지별도등기 경매물건, 응찰에 앞서 권리분석 선행돼야 낭패없어

경매정보지를 자주 접하다보면 ‘토지별도등기 있음’이라는 경고문구를 심심찮게 보게 된다. 사실 이런 경고문구가 나오는 물건은 일반인들이 대부분 응찰을 꺼린다. 토지부분에 설정된 근저당을 떠안게 돼 큰 낭패를 볼지도 모른다는 불안감을 가지고 있기 때문이다. 하지만 소위‘꾼’또는‘선수’라고 불리는 경매고수들은 오히려 이런 물건을 찾아 나서기도 한다. 잘만 고르면 고수익을 창출할 수 있기 때문이다. 하지만 고수익을 노리는만큼 고위험도 따르므로 응찰에 앞서 철저한 권리분석이 선행돼야 예기치 못한 낭패를 보지 않게 된다.

아파트, 연립주택, 다세대 등과 같은 집합건물의 등기는 건물부분에 대지지분, 즉 세대별 대지권이 포함되어 단일 등기부로 구성된다. 이런 집합건물들은 비록 대지부분이 각 세대별로 구분되었더라도 대지권이 정리되기 전, 토지부분에 가압류나 근저당권설정 등이 생기면 등기부상의 표제부에 ‘토지에 관하여 별도등기 있음’이라고 표시된다. 보통 이런 물건은 사용하는 데는 특별한 문제는 없지만 소유권이전이나 담보제공 등 재산권행사에는 상당한 제약요인으로 작용하기 마련이다. 이러한 이유로 토지별도등기 경매물건은 일반 경매물건보다 통상 2~3회 더 유찰되고 있다. 따라서 경락으로 소멸되지 않는 토지별도등기가 존재하는 경매물건에 응찰할 때는 토지등기부등본을 발급받아 별도등기의 권리내용을 정확히 파악해두어야 낭패를 미연에 방지할 수 있다.

이때 해당 법원에서는 토지별도등기가 된 물건이 경매에 나오는 경우 토지저당권자에게 채권신고를 하게 한 후 매각(낙찰)결정된 경우 구분건물의 대지권 비율에 해당하는 만큼의 배당을 해주고 경매물건에 설정된 토지저당권을 말소시킨다. 따라서 토지별도등기가 존재한다고 매수인이 무조건 떠안게 되는 것은 아니며, 오히려 토지저당권자가 채권신고를 했는지 여부를 확인하는 게 보다 중요하다.

토지별도등기, 잘 고르면 대박 못 고르면 쪽박

서울시 강남구 역삼동에 사는 건축업자 임성진(가명/52세)씨는 본업인 건축업보다 오히려 부업인 경매를 통해 더 많은 소득을 창출하고 있을 정도로 자칭타칭 ‘경매선수’이다. 지난해 가을, 임씨는 경매정보지를 통해 고수익을 낼 수 있는 마땅한 투자대상을 찾던 중 양재동에 소재한 35평형(전용면적 27평)짜리 빌라 1채를 발견할 수 있었다. 불과 2년 전에 준공된 새 건물이었고 주변에 편의시설과 녹지시설이 잘 갖춰져 있어 마음에 쏙 들었다. 그런데 이상하게도 무려 3차례나 유찰돼 최저입찰가가 감정가의 51%선인 1억7천9백만원선까지 떨어져있었다. 이유를 알아보니 ‘토지별도등기 있음’이라는 경고문 때문이었다. 하지만 임씨는 새 건물이면서도 주거환경마저 뛰어난 이 빌라가 너무나 마음에 들어 쉽게 포기할 수 없었다.

먼저 시세를 조사해 보았다. 인근 중개업소에서 알아보니 이 빌라의 적정시세는 감정가를 웃도는 3억8천만원선이었다. 다음으로 임씨는 구체적인 권리분석에 들어갔다. 등기부등본을 열람해보니 건물에만 은행 근저당 및 가압류가 설정됐고 토지에는 설정된 채권이 전혀 없었다. 또한 거주하는 세입자가 없어 명도에도 큰 어려움이 없는 것으로 나타났다. 임씨는 수소문 끝에 땅주인을 찾아가 토지지분(평당 1천만원씩)을 팔겠다는 약속까지 받아냈다. 임씨가 매입하기로 한 토지지분은 총 160평 가운데 자신의 지분 10평이었다. 결국 임씨는 입찰당일 경쟁자없이 1억8천만원을 써내 이 빌라의 새 주인이 됐다. 임씨가 이 빌라를 매입하는데 드는 총비용은 2억 8천만원선인데 반해, 새 건물이라 수리비가 전혀 들지 않았고 임대수요가 많은 곳이라 곧바로 전세를 놓아 1억7천만원을 회수했으니 순투자금액은 1억1천만원인 셈이다. 또한 지금 당장 시세에 팔아도 3억8천만원은 가능하므로 세전 순이익이 무려 1억원에 이르는 사실상 대박을 터트린 것이다.

경매초보자인 주부 정민숙(가명/35세)씨는 5개월 전 낙찰받은 경매물건 하나 때문에 아직도 정신적 ․ 금전적 손실을 치유하지 못하고 있다. 사연은 이러했다. 지난해 겨울 어느날, 평소 경매를 통한 재테크에 많은 관심을 보였던 정씨는 인터넷 서핑을 하던 중 ‘대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)’ 사이트를 검색하게 되었다. 그런데 정씨의 눈에 3회 유찰되어 최초 감정가의 반값 선에서 재경매될 서울시 동작구 신림동 다세대주택 1채가 쏙 들어왔던 것이다.

아직 완벽하게 준비된 경매고수는 아니지만 6개월 동안 나름 경매공부를 충실히 해왔다고 생각한 정씨는 응찰에 앞서 이 물건을 분석해보았다. 시세는 감정가와 비슷한 1억5천만원선이었는데 인근에 고시학원이 있어 월세를 놓기에도 좋을 것 같았다. 집합건물 등기부등본을 열람해보니 낙찰로 소멸되는 근저당권만 보일뿐 특별한 문제도 없는 것 같았다. 게다가 3회 유찰되어 시세의 반값에 나온지라 가격메리트도 충분하다고 생각했었다. 4회차 경매에 참가한 정씨는 입찰장의 과열된 분위기에 휩쓸려 반드시 낙찰받아야겠다는 생각을 갖게 되었고 결국 5명의 경쟁자들을 물리치고 최저가 보다 무려 3천만원을 더 써낸 1억6백8십만원에 덜컥 낙찰받고 말았다.

그러나 기쁨도 잠시뿐, 등기부등본상에 토지별도등기의 말소되지 않는 근저당이 있음을 간과한 것이었다. 3년 전에 이 다세대주택을 지었던 소규모의 건설회사가 공사비가 부족했던 탓에 미리 토지에 근저당을 설정해 대출받아 공사를 완료하고 세대별로 토지등기를 해주지 못한 채 도산을 해버려 토지에 근저당이 그대로 살아 있었던 게 원인이었다. 낙찰로 소멸되지 않고 정씨가 인수해야할 근저당금액만 무려 7천만원이었다. 결국 정씨는 시세보다 최소 2천6백8십만원을 비싸게 매입한 셈이다. 대박은커녕 오히려 쪽박을 차게 되었으니 참으로 애석한 일이었다.

 토지별도등기

가. 토지별도등기의 의의

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다.

토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록에 표시 되어야 하므로 참고하면 된다.

우리나라 부동산은 토지와 건물등기부등본이 구분하여 별도로 각각 등기하지만 공동주택(집합건물)은 토지와 건물의 등기가 일체로 구성되어 있다. 즉 각 세대마다 지분이 있는 이를 대지권이라 한다. 따라서 건물과 대지권을 분리해서 매매를 할 수 없다. 항상 대지권은 건물과 같이 다닌다고 생각하면 된다. 이러한 공동주택에 토지별도등기가 되어 있다면 공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정하여 대출을 받아 사용하고 그 대출금을 변제하지 못한 것이 대부분이고, 아니면 근저당이 설정된 토지위에 건물만을 신축하여 분양 했을 경우도 있다고 보아야하며, 이러한 것은 권리행사 하는데 제약이 크다

나. 토지별도등기의 고려사항

① 토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를 무시하고 도주해버린 경우에 흔히 발생된다.

② 경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물거(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서는 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당비율만큼 배당으로서 말소시키고 있다.

③ 경매물건에 ‘토지별도등기 있음’이라고 명시되어 있으면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 한다.

④ 토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될 때 토지별도 등기 있음을 말소시켜주어야 한다.

⑤ 토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기 되어 있을 때에는 낙찰 받은 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰 받으면 되고 토지저당권, 가압류채권자는 채권액수만큼 토지매각대금에서 배당받아가고 토지별도등기를 말소시켜주면 된다.

⑥ 물건에 ‘토지별도등기있음’으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경 쓸 필요가 없다.

⑦ 토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다.

- 토지별도등기를 인수한다면 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매 한다.

- 임차인은 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 임차인이 토지, 건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 낙찰가에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 임차인이라면 건물의 낙찰대금에서만 배당되고 미배당금은 인수하게 되므로 임차인의 배당가능금액을 정확히 계산해야 한다.

⑧ 건물저당은행이 토지를 담보권 실행한 것이 아니면 토지저당은 말소되지 않는다. 이 경우 토지저당은 피해를 볼 필요가 없다.

다. 권리분석

토지별도등기는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권, 가압류 등이 설정된 후 집합건물이 건축된 경우이다.

만약 구분건물의 저당권자가 경매를 신청한 경우 그 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉 건물을 낙찰 받아 소유권등기까지 마쳐도 토지의 저당권자가 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속지료를 지불해야 하며 만일 법정지상권이 불성립할 경우에는 건물을 철거당할 수도 있고 지료 지급을 계속 거절하면 토지소유자는 건물에 대해 강제 경매를 신청할 수도 있어 불리한 권리와 인수 남의 빚까지 인수하는 불상사가 없게 토지별도등기를 발부받아 권리분석을 철저히 하여야 한다.

라. 법정지상권과 구별

토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있으며, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것이 법정지상권입니다.

민법 규정상의 법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권이 있습니다. 한편, 매매 등의 원인으로 건물 소유자와 토지 소유자가 달라진 경우에 관습상의 법정지상권이 판례상 인정되고 있습니다.

토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 표시를 하기 위한 등기를 말합니다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸됩니다.