주택가액의 의미

주택임대차보호법 제8조 소정의 '주택가액'의 의의

지난시간에 살펴본 주택의 소액보증금 최우선변제에서 ‘주택가액의 2분의 1’에 대해서 자세히 알아보려합니다. 먼저 근거조문을 보면 주임법과 시행령에서 자세히 규정해 놓고 있답니다.

 

주임법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(1항). 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다(3항 단서).

주임법시행령 3조

임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(2항).

하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다(3항).

주임법 8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다고 대법원은 판시하고 있습니다(대법원 2001. 4. 27. 2001다8974).

 

주택가액 = 매각대금 + 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자 + 반환하지 아니한 매수신청보증금 - 집행비용

 

 

 

주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10)

 

주택가액은 매각대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰·항고보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다(실제 배당할 금액설).

소액임차인은 임차건물의 대지의 매각대금에 대하여도 우선변제를 청구할 수 있는지 여부에서 입법취지 및 제8조가 소액보증금의 범위를 정함에 있어 대지의 가액을 포함하는 주택가액의 1/2을 기준으로 하도록 정한 명문의 취지에 비추어 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에는 주택뿐만 아니라 대지의 매각대금 중에서도 우선변제를 받을 수 있는 것으로 보아야 합니다.

만일 각 절차에 모두 참가할 수 없다면 건물과 대지 중 어느 하나에 대하여 먼저 담보권실행 또는 강제집행을 함으로써 쉽게 소액임차권자의 권리를 무력화 또는 약화시킬 수 있으므로 건물과 대지에 대한 경매절차가 따로 진행되는 때에는 소액보증금반환청구권이 남아있는 한 소액임차권자는 각 경매절차에 모두 참가하여 우선변제를 구할 수 있다 할 것입니다.

먼저 경매되는 목적물의 매각대금의 1/2 한도안에서 우선변제를 받고, 만일 잔여 보증금이 있으면 후에 경매되는 목적물의 매각대금 1/2의 한도안에서 다시 우선변제를 받습니다(2002.06.26 재판예규 제866호).

 

 

 

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