우선변제권 행사를 위한 대항력의 존속기간

 

우선변제권 행사를 위한 대항력의 존속기간

부동산 경매절차에서 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해 대항요건을 구비하고 있어야 하는 존속기간은 매각기일까지입니다. 즉 판례에서 배당요구의 종기시까지 임차권의 대항요건을 구비하고 있으면 족하다고 판시하고 있습니다.

확정일자부 임차인이 배당요구 종기시까지 대항요건을 유지한 경우라면 배당받기 전에 대항요건을 상실하였다 해도 우선변제권이 없어지지는 않습니다.

그렇지만 배당요구종기까지 대항요건을 유지하면 족하다고 하여도 그 이후 주민등록을 이전 한 경우나 이사 간 경우처럼 대항요건을 상실한 경우에 임차인이 보호받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 즉 경매절차가 항고심에서 취소되어 새매각 또는 재매각이 실시되는 경우가 그러한 예에 해당할 것입니다.

결과적으로 경매절차가 진행 중인 임차인은 매각대금납부시까지 대항요건을 유지하고 있어야 우선변제를 받게 되는 것입니다.

주임법 3조의5에서 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.

위 조항의 입법 취지와 규정 내용에 따라 주임법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때(즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때)까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 할 것입니다.

경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이므로 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않는다고 판시하고 있습니다(2003다23885) .