대항력의 존속기간

 

대항력의 존속기간

부동산경매에서 임차인이 경락인에게 대항할 수 있기 위해서는 임차주택의 소유권이 경락인에게 이전되는 시점까지 대항요건을 갖추고 살고 있어야 합니다. 즉 경락인이 매각대금납부시까기 점유와 주민등록이 되어 있어야 합니다.

그런데 낙찰자에게 대항력을 주장하기 위해 대항요건을 계속 구비하고 있어야 하는 존속기간과 경매절차에서 우선변제권을 행사하기위해 대항요건을 구비하고 있어야 하는 존속기간이 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

소액임차인의 최우선변제권에서 주택임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 마친 때 소액보증금 중 일정액에 관하여는 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지 포함) 가액의 2분의 1의 범위 안에서 배당받을 수 있는 권리를 규정하고 있습니다(주임법 8조 1항). 다시 말해서 경매개시결정 등기 전까지 대항요건(주택의 인도＋주민등록)을 갖추고 배당요구종기일 또는 임차권 등기시까지 계속 유지하고 있어야 한다는 것을 말합니다.

달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주임법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지(2002년 민사집행법 시행 후 현재는 민사집행법 84조 1항에 따라 첫 매각기일 이전까지로 바뀜) 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 매각허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다(2000다61466).

주임법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기는 민사집행법상 배당요구의 종기를 의미합니다.

주임법 8조에서 임차인에게 같은 법 3조 1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있고, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하고 있으며, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주임법 8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다(2007다17475).