상가월세인상과 저지에 대하여, 사단법인임원중임등기 매각허가결정취소신청 대금감액신청 서초동법무사김철중 법무사10년이상경력
안녕하세요?
오늘은 시효연장소송을 해드리고 여러 상담(상가월세인상저지, 사단법인임원중임등기, 주식리딩사기, 매각허가결정취소, 대금감액신청)을 해 드렸습니다.
오늘은 특히 대기업거래처 차장님이 오셔서 선물도 사오시고 설렁탕도 사주시네요. 얼마전 대기업 갑질로 제가 거래를 끊었는데도 불구하고 다른 법무사 사용하니 힘들다고 좀 도와달라고 간곡히 말씀하시고 사과하셔서 그만 또 일 도와드리기로 했습니다. 사실 대기업일 안하면 그 시간에 다른 일 해서 돈은 더 많이 벌 수 있습니다.
오늘은 상가임대차월세 인상과 저지등에 대해 알아보겠습니다.
자세한 것은 제 네이버블로그(김철중법무사행정사)와 유트브(서초동법무사 김철중TV)를 참조하세요.
상가 임대료 인상 가능할까?
상가 임대료 인상
상가 임대료 증액은 당연히 가능합니다. 상가 임대차가 종료된 후 임대인과 임차인 간에 사무실 임대료 인상을 합의한다면 임대료 인상은 얼마든지 가능한 것입니다.
상가 계약기간 중 월세 인상 – 가능할까?
그러나 상가 계약기간 중 월세 인상은 불가능합니다. 왜냐하면 아직 계약기간이 만료되지 않았기 때문에 계약에서 정한 임대료를 마음대로 인상할 수 없기 때문입니다. 이 것은 계약의 구속력 때문입니다.
물론 상가 계약기간 중이라도 쌍방 합의만 있다면 상가 월세 인상은 가능합니다. 그러나, 쌍방 합의 없이 임대인이나 임차인 중 하나가 일방적으로 월세를 변경할 수 있을까요?
그러나 상가임대차보호법은 아래의 2가지 경우에 상가 계약기간 중 월세 인상이나 인하가 가능하다고 보고 있습니다.
임대료는 원칙적으로 합의해야 인상할 수 있다!
상가임대차보호법은 아래의 2가지 경우에 상가 계약기간 중 상가 임대료 증액이 가능하다고 보고 있습니다.
경제사정 변동에 의한 차임증감청구권 행사(상가임대차보호법 제11조)
상가임대차 계약 갱신 임대료 인상(상가임대차보호법 제10조 제3항)
즉, 상가임대차보호법 제11조는 계약기간 중이라도 조세, 공과금 등의 증감 등 경제사정의 변동으로 기존 임대료가 적절하지 않게 된 경우 기존 임대료의 증액이나 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
또한, 경제사정의 변동 등 특별한 사정이 없더라도 상가 세입자가 갱신요구권을 행사한 경우, 임대인이 세입자의 갱신요구를 방어하기 위하여 상가 임대료 인상 청구가 가능하도록 규정하고 있습니다.
상가임대차 계약기간 중 일방적 월세 인상은 2가지 경우만 가능하다!
상가 임대료 상한제 = 상가 임대료 증액 비율 제한
상가 임대료 인상에는 5% 한도가 있습니다. 즉, 상가 임대료 인상 상한이 있다는 것입니다(상가 임대료 상한제).
그런데 이렇게 상가 임대료 증액 제한을 5%로 두고 있는 경우는 상가 임대차가 종료되지 않고 계속 중인 상태에서 임대인이 일방적으로 상가 임대료 증액을 청구하는 경우에 한합니다.
즉, 상가 임대차계약이 종료된 후 쌍방이 합의하여 재계약을 하거나 계약이 종료되지 않은 상태라도 쌍방이 합의하여 임대료 증액에 합의하였다면 상가 임대료 증액에 제한이 없습니다. 즉, 쌍방이 합의만 한다면 5% 넘게 증액할 수 있다는 것입니다.
상가 임대료 인상 계산 방법은 아래에서 자세히 알려드리겠습니다.
일방적 임대료 인상은 5% 한도가 있다!
상가임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 ...... 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
상가건물임대차보호법 시행령
제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
상가 임대료 증액 행사기간 제한
증액 후 1년 이내 상가 임대료 증액 청구는 금지됩니다.
그러나 이러한 1년의 기간 제한은 임대인이 상가 임대료 증액을 청구할 때 제한이 있을 뿐이지 임차인이 임대료 감액을 청구할 때는 감액 비율이나 행사 기간에 제한이 없습니다.
즉, 상가 임차인은 5% 를 초과하여 임대료 감액을 청구할 수 있고, 1년 내에도 계속하여 임대료 감액을 청구할 수 있습니다.
상가임대차보호법 환산보증금 초과시
상가 세입자가 환산보증금(임대보증금 + 월 임대료 환산액)이 지역별 기준을 초과하는 경우 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하므로 상가임대차보호법상의 차임증감청구권을 행사할 수 없는 것이 원칙입니다.
*상가임대차 환산보증금 초과 기준 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항
그러나 상가임대차보호법 제10조의 2는 특례를 두어 환산보증금이 지역별 기준을 초과하더라도 갱신되는 경우 경제사정 변동 등을 이유로 차임증감청구는 가능합니다.
그러나 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우 상가임대차보호법 제10조 제3항 단서와 제11조가 적용되지 않기 때문에 증액 비율 제한이나 행사기간 제한은 적용되지 않습니다.
즉, 상가 임대료가 비싼 경우라면 임대인은 5% 제한 없이 증액을 청구할 수 있다는 것입니다.
다만 임대인이 5%를 초과하여 증액을 청구하더라도 임차인이 무조건 이를 수용해야 하는 것이 아니고, 임차인은 이를 거부할 수 있습니다.
만약 임대인과 임차인이 임대료를 인상할 것인지 여부, 얼마나 인상할 것인지 여부에 합의하지 못할 경우 분쟁조정위원회나 법원을 통해 결정됩니다.
또한, 임차인은 임대인의 증액 청구에 대하여 감액 청구로 대응할 수도 있습니다.
#시효연장소송 #상가월세인상 #주식리딩사기고소장 #특별대리인선임신청 #부동산처분금지가처분 #가처분 #특수폭행 #특수상해 #사기죄고소장 #형사의견서 #음주의견서 #음주운전 #누수소송 #층간소음 #증자등기 #신주발행등기 #이사회 #주주총회 #매각불허가신청 #임금체불소송 #부동산가압류해제 #부동산임의경매 #부동산강제경매 #제3채무자진술최고에대한답변서
