인도명령

1. 인도명령이란

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는바(민집 136조 1항) 이를 인도명령이라 한다.

인도명령은 즉시항고로서만 불복할 수 있는 재판(민집 136조 5항)으로 민사집행법 56조 1호에 해당하는 집행권원이다.

[관련 조문] 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등)

① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자/소유자 또는 점유자가 제1항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

2. 인도명령대상의 물적 범위

경매매수인이 취득하는 권리와 취득을 못하는 권리에서 본 그대로이다.

즉, 제시 외 건물, 건물의 증축 부분, 정원수, 정원석, 보일러시설 등 경매목적물의 구성부분이든 부합물·종물로 인정되는 것이든 법률상 별개의 소유권이 성립되지 못하는 것인 이상은 모두 경매매수인이 소유권을 취득하는 것이고 동시에 모두 인도의 대상이 되는 것이다.

따라서 경락대금이 완납된 후에 점유자가 점유물이나 그 부속된 물건을 파손하거나 탈착하여 가져가는 경우에는 낙찰자에 대한 민형사적 책임이 성립할 것이다. 부속된 물건에는 김치냉장고, 섀시, 보일러, 싱크대, 고급전등 등이 있을 것이다.

원리적으로 법적 책임을 논할 수 있는 부속물들은, 점유자가 자신의 필요나 사치에 의해 특별히 임의로 부착하거나 장치한 것이 아닌, 처음부터 기본사양으로 부착된 것이어야 할 것이다.

민사적으로는 손해배상의 책임이, 형사적으로는 재물손괴나 절도 등의 책임이 각 성립할 것이다. 그러나 경매를 당하여 쫓겨나는 입장에서 무슨 짓인들 못하랴. 도리 없는 현실이다. 그리하여 지극히 심각한 상황이 아니라면, 경매로 쫓겨나는 점유자에게 실제로 그런 책임을 묻는 것은 좀 안쓰럽다. 단지 효과적인 명도를 위한 심리적 압박용 무기로서의 사용은 필요할 수 있다.

3. 인도명령의 대상자

인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산점유자이다(민집 136조 1항). 채무자나 소유자의 일반승계인도 인도명령의 상대방이 될 수 있음은 물론이다(대결 1973.11.30. 73마734).

(가) 채무자

채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고 그 일반승계인이 포함되며, 상속인이 여럿인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다.

채무자의 점유는 직접점유는 물론 간접점유도 요건은 아니다. 채무자는 매각의 법률적 효과로 부동산을 매수인에게 인도하여야 할 의무가 있다고 해석되기 때문이다. 다만 채무자가 부동산을 직접 점유하고 있지 않은 경우에는 민사집행법 258조에 의한 인도집행을 할 수 없고 단지 채무자가 직접점유자에 대하여 인도청구권을 가지고 있을 때에 한하여 민사집행법 259조에 의하여 인도청구권을 넘겨 받는 방법으로 집행할 수 있을 뿐이다.

그러나 채무자 소유의 건물이 존재하는 토지가 매각되어 건물을 위한 법정지상권이 발생한 경우와 같이 채무자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원(예컨대 법정지상권)을 가지는 경우에는 단순 점유자와 마찬가지로 인도명령의 대상이 되지 아니한다.

채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우(예컨대 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력 있는 임차인이 담보권실행을 위한 경매절차의 채무자인데 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있는 경우)에는 단순한 채무자로 취급할 것이 아니라 점유자로서 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 따져 인도명령을 발하여야 한다.

토지만이 매각된 경우에는 매수인은 그 토지의 인도만을 구할 수 있을 뿐이고 지상건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없다.

(나) 소유자

여기서 말하는 소유자는 경매개시결정 당시의 소유명의자로 보면 되고(경매개시결정 후의 제3취득자도 포함시켜야 한다는 견해도 있다), 이렇게 볼 때 가압류에서 본압류로 이전된 경우에 본압류 당시의 소유명의자는 당연히 본조 소정의 소유자에 해당한다.

소유자의 점유도 인도명령의 요건이 아님은 채무자의 경우와 같다.

(다) 부동산점유자

구민사소송법은 인도명령의 상대방 중 채무자, 소유자 이외의 자를 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산점유자로 한정하였으나 현행법은 단순히 부동산점유자로 규정함으로써 압류의 효력이 발생하기전에 점유를 시작한 점유자에 대하여도 인도명령을 발령할 수 있도록 하였다.

따라서 점유를 시작한 때가 압류의 효력발생 전인지 여부와 관계없이, 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 된다.

여기서의 점유자란 직접점유자만을 가리키는지 아니면 간접점유자도 포함되는지에 관하여 이론이 있을 수 있으나 직접점유자만이 상대방이 된다고 보아야 할 것이다.

점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 상대방이 될 수 없다(민집 136조 1항 단서). 여기서 매수인에게 대항할 수 있는 권원이란 점유자의 채무자에 대한 점유권원으로서 매각에 의하여 효력을 잃지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원, 즉 ① 매수인에게 인수되는 권리와 ② 매각 후 매수인과의 사이에 새로이 성립한 점유권원의 두 가지로 구별된다. ①의 권원에는, 매각으로 인하여 소멸하는 저당권·압류·가압류 등에 우선하는 대항력 있는 용익권(임차권, 지상권)이라든가 유치권이 포함되고, ②의 권원에는 법정지상권이라든가 매수인과 점유자의 합의에 의하여 새로 성립한 용익권 등이 포함된다.

주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택(또는 상가건물)에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 관하여 배당요구를 한 경우에, 대항력 있는 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 매수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 매수인에 대하여 임차주택(또는 상가건물)의 명도를 거절할 수 있으므로(대판 1997.8.29. 97다11195), 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였고 보증금의 액수나 확정일자의 순위로 미루어 전액 배당을 받을 수 있을 것으로 예상되거나 심지어 배당표에 전액 배당받는 것으로 배당표가 작성되었다고 하더라도 배당이의가 없거나 또는 배당이의가 있더라도 그 이의가 완결되어 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것이다.

임의인도이든 인도명령집행에 의한 인도이든 매수인이 일단 부동산을 인도(점유개정 또는 반환청구권의 양도에 의한 점유이전의 경우도 포함한다)받은 후에는 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 더 이상 인도명령을 신청할 수 없으나, 다만 인도명령을 신청한 바 없이 점유자에 대하여 잠시 인도를 유예해 준 것에 불과한 경우에는 인도명령신청권을 상실하지 아니하고, 단지 유예기간이 지난 뒤에야 행사할 수 있을 뿐이다.

 

4. 인도명령의 신청

인도명령의 신청은 채무자, 소유자 또는 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자를 상대방으로 하여 신청하는 경우에는 특별한 증빙서류의 제출을 요하지 아니한다. 채무자의 일반 승계인(상속인, 합병회사)을 상대방으로 하는 경우에는 호적등본 또는 상업등기부등본을 제출하여야 한다.

 

기록상 드러나지 않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도의 집행을 실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다면 집행관이 작성한 집행불능조서등본 또는 주민등록표등본 등 그 점유사실과 점유개시시기(즉, 매각대금지급 전에 점유를 개시한 자인 사실)를 증명할 수 있는 서면을 제출하여야 한다.

5. 인도명령의 재판 및 집행

인도명령의 진행절차는 통상 "인도명령의 신청 → (심문) → 인도명령의 결정 → 송달 → 인도집행의 신청 → 인도집행의 일자지정 → 인도집행의 실시"의 순으로 이루어진다.

⑴. 대 상

인도명령이 발하여진 뒤에 승계관계가 발생하였을 경우(예컨대 인도명령의 발령 후에 상대방의 점유가 다른 사람에게 승계된 경우)에는 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있다.

형식상으로 독립된 점유자이지만 신의칙상 채무자와 동일하게 취급할 필요가 있는 경우(근친자 등, 점유자가 채무자와 공모하여 인도집행의 회피나 방해의 목적으로 점유를 개시한 탓에 점유할 정당한 이익이 전혀 없는 경우 등)에는 그 점유자를 채무자와 동일하게 취급하여 인도명령의 상대방으로 신청할 수 있다. 이 경우 법원은 심문절차를 거친다.

인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다(대판 96다 30786). 인도명령의 집행력이 미치는 자로는 세대주인 채무자와 동거하는 가족, 채무자의 피고용인, 법인인 채무자의 기관과 같은 점유보조자, 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자와 같이 그 점유의 독립성이 없는 자들이다.

⑵. 심 리

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다(민집 제136조 제4항).

일단 심문기일을 정하여 진술할 기회를 주었음에도 그 점유자가 심문에 응하지 아니한 때에는 그의 진술을 듣지 않고서도 인도명령을 발할 수 있다. 그러나 심문기일 통지서가 송달불능이 된 경우에는 바로 인도명령을 발할 수 없고 주소보정을 명하거나 공시송달 등 적법한 통지절차를 거쳐야 할 것이다.

⑶. 재 판 및 집행

법원은 신청인이 제출한 주민등록표등·초본, 전에 발한 인도명령의 집행조서등본, 호적등본, 등기부등본 등의 자료와 집행기록(예컨대 현황조사보고서, 평가서 등) 및 상대방심문의 결과 등에 의하여 인도명령의 사유가 소명(단 증명이 필요하다는 설도 있다)되면 인도명령을 발한다. 즉 일반승계인을 상대방으로 하는 경우에는 그 승계사실이 소명되면 족하고 제3자를 상대방으로 하는 경우에는 그 자가 점유하고 있는 사실만 소명되면 인도명령을 할 수 있다. 다만 상대방이 매수인에게 대항할 수 있는 권원(예컨대 유치권)에 의하여 점유하고 있음이 기록에 의하여 명백하거나 상대방이 이 사실을 주장하고 소명한 때에는 신청을 기각하여야 할 것이다. 이 경우에 반대급여와 상환으로 인도를 명하는 이른바 조건부명령을 할 것이 아니다.

재판의 형식은 결정이지 소송법상 의미의 명령이 아니다(민집 136조 5항 참조).

인도명령의 신청을 대금을 낸 뒤 6월이 지난 뒤에 하는 등 부적법하면 신청을 각하할 것이고, 신청이 이유없다고 인정되면 이를 기각할 것이지만 인도명령의 신청에 관한 재판에는 실체적 확정력이 없으므로(대판 1981.12.8. 80다2821 참조) 각하와 기각을 엄격히 구별할 필요는 없다(대결 1960.7.21. 4293민항137 참조).

[문례] 인도명령

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                                    ○ ○ 지 방 법 원

                                       결       정

     사    건    20  타기        부동산인도명령

     신 청 인(매수인)  ㅇㅇㅇ (        -        )

                 서울 ㅇ

     피신청인(채무자)  ㅇㅇㅇ (        -        )

                 서울 ㅇ

                                        주    문

     피신청인은 신청인에게 별지목록에 적은 부동산을 인도하라.

                                        이    유

     이 법원 20  타경        부동산강제경매사건에 관하여 신청인의 인도명령신청이 이유있다고 인정되므로 주문과 같이 결정한다.

                                      20  .  .  .

                                  판      사    ㅇㅇㅇ (인)

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그리고 인도명령신청에 대한 재판은 그것이 인용하는 것이든 기각하는 것이든 매수인의 소유권에 기한 인도청구권의 존부에 관하여 기판력을 갖지 않는다(대판 1981.12.8. 80다2821).

매수인이 대금을 낸 뒤에 채무자로부터 민사집행법 49조의 집행정지서면이 제출되더라도 매수인의 권리에 영향을 주지 못하므로 인도명령을 발하는 데 아무런 지장이 없다.

인도명령의 신청을 인용하는 경우 그 주문은 '피신청인은 신청인에게 별지 목록에 적은 부동산을 인도하라'는 식으로 하면 된다.

한편 상대방이 부동산의 특정부분만을 점유하고 있는 때에는 점유부분을 특정하여 인도명령을 발하는 것이 실무인데, 이 경우 점유부분을 특정하기 위하여 정확한 실측도면을 요하는 것은 아니므로 감정인의 감정서나 집행관의 현황조사보고서에 첨부된 도면을 이용하여 특정하여도 된다.

인도명령은 민사집행법 56조 1호의 항고로만 불복할 수 있는 재판으로서 집행권원이 되는 것이고 집행을 받을 자에게 집행권원을 송달하는 것이 집행개시요건이므로(민집 39조 1항), 신청인 및 상대방에게 인도명령정본을 송달하여야 한다. 다만, 상대방에게 송달할 정본을 신청인에게 교부하여 집행관으로 하여금 집행시에 상대방에게 송달하게 하여도 무방하다.

인도명령은 이른바 확정되어야 효력이 생기는 재판으로는 규정되어 있지 아니하므로 송달만으로 즉시 효력(집행력)이 생기며 즉시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력이 생기지 않는다(민집 15조 6항).

상대방이 인도명령에 따르지 아니할 때에는 신청인은 집행관에게 그 집행을 위임하여 집행관으로 하여금 민사집행법 258조에 의하여 인도집행을 하도록 한다(민집 136조 6항).

인도명령은 경매법원 자신이 부동산에 대한 강제집행의 부수절차로서 집행권원을 부여한 것이므로 인도명령의 집행에는 집행문의 부여가 필요 없다는 견해도 있으나 인도명령은 항고로만 불복할 수 있는 재판으로서 민사집행법 56조 1호의 집행권원에 해당하는데, 우리 집행법체계상 집행권원 중에 집행문이 필요없는 때에는 따로 그러한 취지를 규정한 것에 비추어 보면(예컨대 민집 58조 1항, 소액 5조의8 1항), 인도명령에 대하여는 집행문이 필요없다고 하는 규정이 없으므로 집행문이 필요하다고 할 것이다.

한편 인도명령이 발하여진 뒤에 승계관계가 발생하였을 경우(예컨대 인도명령의 발령 후에 신청인 또는 상대방에 관하여 일반승계사유가 생긴 경우라든가 상대방의 점유가 다른 사람에게 승계된 경우)에는 민사소송법 218조, 민사집행법 25조, 31조 등을 유추적용하여 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있다는 데는 이론이 없다.

한편 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다(대판 1998.4.24. 96다30786).

 

(4). 인도명령이 아닌 ‘명도소송’에 의한 강제집행

명도소송의 진행절차는 통상 "점유이전금지 가처분신청 → 가처분결정·실행→ 명도소장 접수 → 재판 → 승소판결 → 강제집행의 신청"의 순으로 이루어진다.

낙찰대금 납부 후 6개월을 넘긴 경우에는 명도소송의 제기 후 승소를 통해 강제집행을 해야 한다. 명도소송은 대략 6개월 정도는 걸리며 변호사를 선임할 수는 있으나 비용이 부담스러우면, 그리 어려운 소송은 아니므로 법무사의 도움을 받든지해서 본인이 직접 재판을 수행할 수도 있다.

명도소송을 제기하기 전에, 특별히 염려할 필요가 없는 경우가 아닌 한, 반드시 '점유이전금지가처분'을 해놓아야 한다. 점유이전금지가처분을 하는 이유는 앞에서 이미 배웠듯이 현 점유자가 소송 중에 몰래 다른 사람에게 점유를 이전해버리면, 승소하고도 새로운 점유자를 상대로 또다시 명도소송을 제기하여야 하는 곤란한 문제가 발생할 수 있기 때문이다.